VIVENCIAS  

GASTÓN M. SALDIVIA D. 

gastonsaldiviadager@hotmail.com

VIVIENDA Y REVOLUCIÓN (4)

Del ahorro nacional, o sea el sobrante de ingresos de empleados de la clase media, y trabajadores del FONDO OBLIGATORIO HABITACIONAL (F.O.A) es succionado por los productores de viviendas principales en los abonos a la cuota inicial del precio en los contratos de preventa inmobiliaria de vivienda principal.

Inmensas cantidad de dinero, equivalentes al treinta por ciento (30%) del valor de venta de la totalidad de las viviendas que se han construido en Venezuela desde el 2.005, que ingresa a las arcas de los Productores de Vivienda Principal, sin normativas equilibradas, ni supervisión de su destino.

Muchas Preventas expolian a cientos de miles de familias necesitadas de hogar propio, atropelladas por los productores de viviendas, dominados por codicia insaciable potenciada por la necesidad del usuario adquirente, el asedio de mala calidad de vida, transcurren sus vidas arrimados a familiares inmediatos, o alquilados. sin esperanza de techo propio.

TUTELA LEGAL A LOS COMPRADORES EN PREVENTA

Requiérese tutela y cuidado de la República, guiados por los postulados de la Constitución Nacional de nuestra República, que estatuye y  es obligación del Estado “velar porque los distintos tipos de financiamiento en materia de vivienda y hábitat, otorgados por bancos, u otras instituciones o personas financieras o no financieras a los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat por los productores de vivienda y hábitat, sean equitativos, justos, solidarios y que velen por la seguridad de la familia y su patrimonio; sin que en ningún caso se permita la práctica del anatocismo, la usura o prácticas de cualquier otra naturaleza que impliquen una ventaja desproporcionada para quien otorga el financiamiento”.

Así, los “usuarios”, que son todos los individuos, familias y comunidades, organizadas o no, que demandan bienes o servicios de vivienda y hábitat; así como los “productores de vivienda”, que son todas las personas naturales o jurídicas dedicadas a la planificación, promoción, construcción, comercialización, provisión de bienes o servicios que incrementen la oferta en materia de vivienda y hábitat, ambos, en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat de acuerdo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat; se encuentran en la obligación de acatar los postulados y normas constitucionales, legales y sublegales que regulan la materia de vivienda y hábitat, y la interpretación que al derecho Constitucional a la Seguridad Social como servicio público no lucrativo, establecido en el Artículo 86 constitucional.

En consideración de lo anteriormente expuesto, esta Asamblea Nacional de la REPÚBLICA BOLIVARIANA de VENEZUELA, sanciona el presente_________________ (¿Capitulo adicional a la Lay Especial de Protección al deudor Hipotecario de Vivienda Principal?, o ¿Ley Especial de la PREVENTA INMOBILIARIA de VIVIENDA PRINCIPAL?).- 
 

ARTICULADO

Artículo_____: Toda estipulación entre particulares, cualesquiera sea la denominación que se le haya dado por las partes, que tenga por objeto la enajenación de una vivienda aún no construida, se regirá por la presente normativa, vivienda esta que deberá ser destinada a vivienda principal por no tenerla el usuario adquirente, por optar o no a beneficios y auxilios económicos gubernamentales en el pago del precio,  o para sustituirla por la que está contratando, de acuerdo a lo preceptuado por la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda Principal.

Artículo__(xx)___: Enajenaciones estas convenidas entre personas naturales o jurídicas no regidas por la legislación propia de las instituciones bancarias y financieras, con la finalidad que un productor de vivienda, que previamente haya  cumplido, ante las autoridades competentes, con toda la permisología legal y la haya obtenido, ofrezca a un usuario la adquisición de vivienda en construcción o por construirse. Deberán contener las siguientes cláusulas:

1. El Precio de Venta al Público (P.V.P.) de la vivienda principal contratada en preventa, será la sumatoria  de los siguientes valores y costos: a.1) Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra. a.2) Costo total de la obra incluyéndose tanto los insumos como las erogaciones por trabajo humano, impuestos, tasas y contribuciones.  a.3) Costos financieros de los préstamos que reciba el productor de viviendas para hacer la construcción.  a4) Inflación representada siempre por el I.N.P.C durante el lapso convenido entre las partes para la construcción de la vivienda, y a5)  Utilidad legitima debida al productor de las viviendas por su actividad empresarial de construcción de la vivienda contratada. Si  los contratantes expresamente excluyen el I.N.P.C del precio convenido, se aplicará el interés legal, sobre el saldo deudor correspondiente, por ser  estipulación más favorable al usuario.
2. El mes y año de culminación de la obra. A los efectos de esta normativa, el mes y año de culminación de la obra será el establecido originalmente en el contrato, independientemente de las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito, entre las partes.
3. El concepto, fórmula y base de cálculo de cada monto que el usuario deberá cancelar en relación al precio de la preventa en el proyecto inmobiliario. A los efectos de esta normativa, los documentos que el productor emita al usuario como constancia de pago deberán detallar esta información.
4. A los adquirentes usuarios, por cualquier acto jurídico entre particulares, de vivienda principal a futuro, en proyecto o en construcción,  solo se les podrá aplicar, si así ha sido convenido, el  Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que se dicte por el Banco Central de Venezuela de conformidad con la Resolución N° 08-04-01 sobre el saldo deudor del precio original, convenido  durante el lapso de culminación de la obra. Construida ésta, si la protocolización del documento de venta se retarda por hecho imputable al comprador, este cargará los intereses bancarios que afecten al inmueble hipotecado. Se entiende por saldo deudor del precio original aquel que resulta de sustraerle los abonos hechos por el adquirente más  el líquido de las valuaciones parciales de obra ejecutada que entrega el ente financiero periódicamente al productor de viviendas, de conformidad con el contrato de préstamo que éste haya suscrito para construir la obra. Igualmente se abonará al saldo deudor del precio original las negociaciones de trueque del productor de las viviendas con los suplidores de insumos de la construcción señalada.  Nunca podrá calcularse el I.N.P.C sobre el saldo del precio original  sin hacerse previamente al saldo deudor del precio de preventa convenido, las rebajas antes indicadas.

Artículo_____: El Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat conforme al Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008, velará, dentro del ámbito de su competencia, ante los organismos Nacionales, Estadales  y Municipales, para la oportuna expedición de las Certificaciones de Habitabilidad, sin dilaciones injustificadas cuando se hayan cumplido todos sus requisitos, de las viviendas totalmente construidas. El cumplimiento de todos los requisitos tendrá el carácter de acto reglado administrativo, y verificado el cumplimiento de todos los requisitos correspondiente, se expedirá en las cuarenta y ocho (48) horas siguientes el certificado correspondiente.

Artículo_____: Una vez suscrito el contrato de opción a compra-venta o el documento equivalente en la preventa inmobiliaria de vivienda principal, no podrá exigirse al comprador, el pago de cargos adicionales asociados o relacionados al proyecto inmobiliario.

Artículo_____: Con posterioridad a la culminación de la construcción de la obra indicada conforme el artículo 1, no podrá exigirse al comprador, el pago de cualquier cargo adicional que pretenda transferir al usuario el impacto económico derivado de cualquier retraso de la misma.

Artículo_____: En los casos  de contratos de opción de compra-venta  o de documentos equivalentes  mediante el cual se pactó la operación, y en los cuales  no ser hubiere establecido mediante documento otorgado por las partes, fechas  de culminación de la obra y de protocolización  del documento de venta,  lo hará de oficio, o a petición de cualquiera de las partes contratantes, el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat.

A las fechas  que se fijen por el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat, se le aplicará lo dispuesto  en el literal “d” del Artículo __(xx)______ de esta normativa.

Artículo_____: Toda promoción, oferta e información sobre proyectos de vivienda principal en construcción o por construirse deberá ser autorizada conforme al Decreto Ejecutivo con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios del 30 de Julio del 2.008.

En el supuesto que el usuario comprador en preventa de vivienda principal, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al productor de viviendas, deberá notificarlo por escrito a éste, el cual solo podrá retener, a titulo de indemnización de daños y perjuicios, hasta el quince por ciento (15%) del monto total del precio de preventa, entregado por el usuario a la fecha de notificación.

Artículo_____: A los fines del artículo anterior, el productor de viviendas deberá efectuar el reintegro nominal del ochenta y cinco por ciento (85%) restante del monto total entregado por el usuario, dentro del lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de la notificación. A estos efectos, no podrá establecerse en el contrato cláusula penal que contravenga lo aquí establecido o ninguna otra cláusula adicional que tenga similares efectos económicos en el usuario.

Artículo_____: Al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de conformidad con el Decreto N° 6.092 con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa del Acceso a las Personas a los Bienes y Servicios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008; en concordancia con lo dispuesto en el artículo 77, numeral 1 y 9 del Decreto N° 6.217 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.890 de fecha 31 de julio de 2008 y el artículo 16 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 2.818 Extraordinario de fecha 01 de julio de 1981, le corresponde en el ámbito de sus competencias de conformidad con lo establecido en el artículo 19 del  Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, recibir, procesar, sustanciar y decidir las denuncias que hagan los usuarios contra los productores de vivienda.

Artículo_____: Corresponderá al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en el ámbito de sus competencias, conforme a lo dispuesto del Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008, y en el artículo 19 del Decreto N° 6.092 con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa del Acceso a las Personas a los Bienes y Servicios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008; en concordancia con lo dispuesto en el artículo 77, numeral 1 y 9 del Decreto N° 6.217 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.890 de fecha 31 de julio de 2008 y el artículo 16 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 2.818 Extraordinario de fecha 01 de julio de 1981, supervisar a los sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

Artículo_____: Los abonos al saldo del precio de precompra de vivienda principal hechos por el usuario adquirente, no podrán ser destinados por el productor de viviendas, a inversiones o  al pago de obligaciones distintas, a la de la culminación de la obra contratada. 

Artículo_____: Preservando el dinero abonado por los usuarios adquirentes, los productores de viviendas principales no podrán constituir sino hipoteca de primer grado para garantizar al ente financiero que suministre fondos para la culminación de la obra contratada con el usuario adquirente, en la preventa inmobiliaria de vivienda principal. Igualmente, previa autorización escrita del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y el Habitat, el productor de viviendas sólo podrá incrementar el monto del crédito contratado con el o los entes financistas, hasta el veinticinco por ciento (25%) del monto original, del crédito hipotecario contraído originalmente, para la obra del proyecto en preventa inmobiliaria.

Artículo_____: Preservando el dinero abonado por los usuarios adquirentes en preventa de vivienda principal, corresponderá a la masa de éstos a prorrata del dinero cancelado, después del acreedor hipotecario de la totalidad de la obra,  privilegio especial legal hipotecario de segundo grado, sobre el valor total del inmueble hipotecado.

Artículo_____: El contrato que tenga por objeto la preventa inmobiliaria de vivienda principal deberá establecer  el lapso máximo de protocolización del documento definitivo de venta.

Artículo_____: El contrato que tenga por objeto la preventa inmobiliaria de vivienda principal deberá establecer los requisitos exigidos por el ente financista para otorgar el crédito al usuario adquirente, así como el lapso máximo de la respuesta a la solicitud del crédito de éste último.

Artículo_____: No se permite ni es válido en el contrato que tenga por objeto la preventa inmobiliaria de vivienda, aquellas estipulaciones por las cuales el productor de vivienda principal se reserva por cualquier lapso posterior a la culminación de la obra,  la administración de los bienes y gastos comunes de las viviendas ofertadas.

Artículo_____: En caso de interrupción de la obra contratada en preventa inmobiliaria de vivienda principal, debido a incapacidad gerencial, técnica o financiera del productor de vivienda principal contratada con usuarios adquirentes en preventa inmobiliaria, para preservar los intereses de los usuarios adquirentes y del ente financista de la obra contratada en preventa inmobiliaria de vivienda principal, el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, conforme a lo dispuesto del Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008, y el INSTITUTO DE DEFENSA AL CONSUMIDOR Y AL USUARIO (INDEPABIS) del Decreto N° 6.092 con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa del Acceso a las Personas a los Bienes y Servicios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008, podrán declarar intervenida la obra, y ocupar su administración, desarrollo y culminación, quienes de común acuerdo designarán a los funcionarios encargados de su culminación, los cuales no podrán ser sustituido por Depositarios ni funcionarios judiciales en los procesos de atrasos, quiebras, embargos preventivos o ejecutivos, ni ejecución de hipoteca.  

Artículo_____: Cuando los casos a que se refiere el artículo anterior, hagan presumir dolo, culpa civil o penal, desviación de los fondos aportados para la obra por el ente financista y por los usuarios adquirentes en preventa inmobiliaria de vivienda principal, los funcionarios antes precisados deberán pasar los recaudos al Ministerio Público a los fines de la determinación de posibles delitos, autores y responsabilidades, tanto penales, como civiles en la eventualidad de la reclamación civil en el juicio penal que se abriese. 

Artículo_____: En ningún caso, el usuario adquirente en preventa inmobiliaria de vivienda principal  soportará el impacto económico derivado del retraso  en la culminación y entrega de la obra contratada en preventa. Cuando los casos a que se refiere el artículo anterior, hagan presumir dolo, culpa civil o penal, desviación de los fondos aportados para la obra por el ente financista

Artículo_____: No se permite ni es válido que los productores  de vivienda principal ofrecida y contratada en preventa inmobiliaria, decidan rescindir esos contratos unilateralmente.

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