VIVENCIAS
GASTÓN M. SALDIVIA
D.
VIVIENDA Y REVOLUCIÓN
(4)
Del ahorro nacional,
o sea el sobrante de ingresos de empleados de la clase media, y trabajadores
del FONDO OBLIGATORIO HABITACIONAL (F.O.A) es succionado por los productores
de viviendas principales en los abonos a la cuota inicial del precio
en los contratos de preventa inmobiliaria de vivienda principal.
Inmensas cantidad de
dinero, equivalentes al treinta por ciento (30%) del valor de venta
de la totalidad de las viviendas que se han construido en Venezuela
desde el 2.005, que ingresa a las arcas de los Productores de Vivienda
Principal, sin normativas equilibradas, ni supervisión de su destino.
Muchas Preventas expolian
a cientos de miles de familias necesitadas de hogar propio, atropelladas
por los productores de viviendas, dominados por codicia insaciable potenciada
por la necesidad del usuario adquirente, el asedio de mala calidad de
vida, transcurren sus vidas arrimados a familiares inmediatos, o alquilados.
sin esperanza de techo propio.
TUTELA LEGAL A LOS
COMPRADORES EN PREVENTA
Requiérese tutela y
cuidado de la República, guiados por los postulados de la Constitución
Nacional de nuestra República, que estatuye y es obligación
del Estado “velar porque los distintos tipos de financiamiento en
materia de vivienda y hábitat, otorgados por bancos, u otras instituciones
o personas financieras o no financieras a los usuarios del Sistema Nacional
de Vivienda y Hábitat por los productores de vivienda y hábitat, sean
equitativos, justos, solidarios y que velen por la seguridad de la familia
y su patrimonio; sin que en ningún caso se permita la práctica del
anatocismo, la usura o prácticas de cualquier otra naturaleza que impliquen
una ventaja desproporcionada para quien otorga el financiamiento”.
Así, los “usuarios”,
que son todos los individuos, familias y comunidades, organizadas
o no, que demandan bienes o servicios de vivienda y hábitat; así
como los “productores de vivienda”, que son todas las personas
naturales o jurídicas dedicadas a la planificación, promoción, construcción,
comercialización, provisión de bienes o servicios que incrementen
la oferta en materia de vivienda y hábitat, ambos, en su condición
de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat de acuerdo al
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de
Vivienda y Hábitat; se encuentran en la obligación de acatar los postulados
y normas constitucionales, legales y sublegales que regulan la materia
de vivienda y hábitat, y la interpretación que al derecho Constitucional
a la Seguridad Social como servicio público no lucrativo, establecido
en el Artículo 86 constitucional.
En consideración de
lo anteriormente expuesto, esta Asamblea Nacional de la REPÚBLICA BOLIVARIANA
de VENEZUELA, sanciona el presente_________________ (¿Capitulo adicional
a la Lay Especial de Protección al deudor Hipotecario de Vivienda Principal?,
o ¿Ley Especial de la PREVENTA INMOBILIARIA de VIVIENDA PRINCIPAL?).-
ARTICULADO
Artículo_____:
Toda estipulación entre particulares, cualesquiera sea la denominación
que se le haya dado por las partes, que tenga por objeto la enajenación
de una vivienda aún no construida, se regirá por la presente normativa,
vivienda esta que deberá ser destinada a vivienda principal por no
tenerla el usuario adquirente, por optar o no a beneficios y auxilios
económicos gubernamentales en el pago del precio, o para sustituirla
por la que está contratando, de acuerdo a lo preceptuado por la Ley
Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda Principal.
Artículo__(xx)___:
Enajenaciones estas convenidas entre personas naturales o jurídicas
no regidas por la legislación propia de las instituciones bancarias
y financieras, con la finalidad que un productor de vivienda, que previamente
haya cumplido, ante las autoridades competentes, con toda la permisología
legal y la haya obtenido, ofrezca a un usuario la adquisición de vivienda
en construcción o por construirse. Deberán contener las siguientes
cláusulas:
- El Precio de Venta al Público
(P.V.P.) de la vivienda principal contratada en preventa, será la sumatoria
de los siguientes valores y costos: a.1) Valor actual del terreno sobre
el cual se edificará la obra. a.2) Costo total de la obra incluyéndose
tanto los insumos como las erogaciones por trabajo humano, impuestos,
tasas y contribuciones. a.3) Costos financieros de los préstamos
que reciba el productor de viviendas para hacer la construcción.
a4) Inflación representada siempre por el I.N.P.C durante el lapso
convenido entre las partes para la construcción de la vivienda, y a5)
Utilidad legitima debida al productor de las viviendas por su actividad
empresarial de construcción de la vivienda contratada. Si los
contratantes expresamente excluyen el I.N.P.C del precio convenido,
se aplicará el interés legal,
sobre el saldo deudor correspondiente, por ser estipulación más
favorable al usuario.
- El mes y año de culminación
de la obra. A los efectos de esta normativa, el mes y año de culminación
de la obra será el establecido originalmente en el contrato, independientemente
de las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito, entre
las partes.
- El concepto, fórmula y base
de cálculo de cada monto que el usuario deberá cancelar en relación
al precio de la preventa en el proyecto inmobiliario. A los efectos
de esta normativa, los documentos que el productor emita al usuario
como constancia de pago deberán detallar esta información.
- A los adquirentes usuarios,
por cualquier acto jurídico entre particulares, de vivienda principal
a futuro, en proyecto o en construcción, solo se les podrá aplicar,
si así ha sido convenido, el Índice Nacional de Precios al Consumidor
(INPC) que se dicte por el Banco Central de Venezuela de conformidad
con la Resolución N° 08-04-01 sobre el saldo deudor del precio original,
convenido durante el lapso de culminación de la obra. Construida
ésta, si la protocolización del documento de venta se retarda por
hecho imputable al comprador, este cargará los intereses bancarios
que afecten al inmueble hipotecado. Se entiende por saldo deudor del
precio original aquel que resulta de sustraerle los abonos hechos por
el adquirente más el líquido de las valuaciones parciales de
obra ejecutada que entrega el ente financiero periódicamente al productor
de viviendas, de conformidad con el contrato de préstamo que éste
haya suscrito para construir la obra. Igualmente se abonará al saldo
deudor del precio original las negociaciones de trueque del productor
de las viviendas con los suplidores de insumos de la construcción señalada.
Nunca podrá calcularse el I.N.P.C sobre el saldo del precio original
sin hacerse previamente al saldo deudor del precio de preventa convenido,
las rebajas antes indicadas.
Artículo_____:
El Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat conforme
al Decreto N° 6.072 con Rango,
Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat,
publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela
N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008, velará,
dentro del ámbito de su competencia, ante los organismos Nacionales,
Estadales y Municipales, para la oportuna expedición de las Certificaciones
de Habitabilidad, sin dilaciones injustificadas cuando se hayan cumplido
todos sus requisitos, de las viviendas totalmente construidas. El cumplimiento
de todos los requisitos tendrá el carácter de acto reglado administrativo,
y verificado el cumplimiento de todos los requisitos correspondiente,
se expedirá en las cuarenta y ocho (48) horas siguientes el certificado
correspondiente.
Artículo_____: Una vez suscrito el contrato de opción a compra-venta
o el documento equivalente en la preventa inmobiliaria de vivienda principal,
no podrá exigirse al comprador, el pago de cargos adicionales asociados
o relacionados al proyecto inmobiliario.
Artículo_____: Con posterioridad a la culminación de la construcción
de la obra indicada conforme el artículo 1, no podrá exigirse al comprador,
el pago de cualquier cargo adicional que pretenda transferir al usuario
el impacto económico derivado de cualquier retraso de la misma.
Artículo_____: En
los casos de contratos de opción de compra-venta o de documentos
equivalentes mediante el cual se pactó la operación, y en los
cuales no ser hubiere establecido mediante documento otorgado
por las partes, fechas de culminación de la obra y de protocolización
del documento de venta, lo hará de oficio, o a petición de cualquiera
de las partes contratantes, el Ministerio del Poder Popular Para la
Vivienda y Hábitat.
Artículo_____: Toda promoción, oferta e información sobre
proyectos de vivienda principal en construcción o por construirse deberá
ser autorizada conforme al Decreto Ejecutivo con Rango, Valor y Fuerza
de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios
del 30 de Julio del 2.008.
En el supuesto
que el usuario comprador en preventa de vivienda principal, decida unilateralmente
dar por terminado el contrato por causas no imputables al productor
de viviendas, deberá notificarlo por escrito a éste, el cual solo
podrá retener, a titulo de indemnización de daños y perjuicios, hasta
el quince por ciento (15%) del monto total del precio de preventa, entregado
por el usuario a la fecha de notificación.
Artículo_____:
A los fines del artículo anterior, el
productor de viviendas deberá efectuar el reintegro nominal del ochenta
y cinco por ciento (85%) restante del monto total entregado por el usuario,
dentro del lapso de quince (15) días continuos contados a partir de
la fecha de la notificación. A estos efectos, no podrá establecerse
en el contrato cláusula penal que contravenga lo aquí establecido
o ninguna otra cláusula adicional que tenga similares efectos económicos
en el usuario.
Artículo_____:
Al Instituto para la Defensa de
las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de conformidad
con el Decreto N° 6.092 con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa
del Acceso a las Personas a los Bienes y Servicios, publicado en la
Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario
de fecha 31 de julio de 2008; en concordancia con lo dispuesto en el
artículo 77, numeral 1 y 9 del Decreto N° 6.217 con Rango, Valor y
Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, publicado en
la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.890
de fecha 31 de julio de 2008 y el artículo 16 de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos publicada en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela N° 2.818 Extraordinario de fecha 01 de julio
de 1981, le corresponde en el ámbito de sus competencias de conformidad
con lo establecido en el artículo 19 del Decreto con Rango, Valor
y Fuerza de Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes
y Servicios, recibir, procesar, sustanciar y decidir las denuncias que
hagan los usuarios contra los productores de vivienda.
Artículo_____: Corresponderá al Banco Nacional de Vivienda
y Hábitat (BANAVIH) en el ámbito de sus competencias, conforme a lo
dispuesto del Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del
Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario
de fecha 31 de julio de 2008, y en el artículo 19 del Decreto N° 6.092
con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa del Acceso a las Personas
a los Bienes y Servicios, publicado en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio
de 2008; en concordancia con lo dispuesto en el artículo 77, numeral
1 y 9 del Decreto N° 6.217 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica
de la Administración Pública, publicado en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela N° 5.890 de fecha 31 de julio de
2008 y el artículo 16 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos
publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 2.818
Extraordinario de fecha 01 de julio de 1981, supervisar a los sujetos
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Artículo_____: Los abonos al saldo del precio de precompra
de vivienda principal hechos por el usuario adquirente, no podrán ser
destinados por el productor de viviendas, a inversiones o al pago
de obligaciones distintas, a la de la culminación de la obra contratada.
Artículo_____:
Preservando el dinero abonado por los usuarios adquirentes, los productores de viviendas principales no podrán
constituir sino hipoteca de primer grado para garantizar al ente financiero
que suministre fondos para la culminación de la obra contratada con
el usuario adquirente, en la preventa inmobiliaria de vivienda principal.
Igualmente, previa autorización escrita del Ministerio del Poder Popular
Para la Vivienda y el Habitat, el productor de viviendas sólo podrá
incrementar el monto del crédito contratado con el o los entes financistas,
hasta el veinticinco por ciento (25%) del monto original, del crédito
hipotecario contraído originalmente, para la obra del proyecto en preventa
inmobiliaria.
Artículo_____:
Preservando el dinero abonado por los usuarios adquirentes en preventa
de vivienda principal, corresponderá a la masa de éstos a prorrata
del dinero cancelado, después del acreedor hipotecario de la totalidad
de la obra, privilegio especial legal hipotecario de segundo grado,
sobre el valor total del inmueble hipotecado.
Artículo_____:
No se permite ni es válido en el contrato que tenga por objeto la preventa
inmobiliaria de vivienda, aquellas estipulaciones por las cuales el
productor de vivienda principal se reserva por cualquier lapso posterior
a la culminación de la obra, la administración de los bienes
y gastos comunes de las viviendas ofertadas.
Artículo_____:
En caso de interrupción de la obra contratada en preventa inmobiliaria
de vivienda principal, debido a incapacidad gerencial, técnica o financiera
del productor de vivienda principal contratada con usuarios adquirentes
en preventa inmobiliaria, para preservar los intereses de los usuarios
adquirentes y del ente financista de la obra contratada en preventa
inmobiliaria de vivienda principal, el Ministerio del Poder Popular
para la Vivienda y Habitad, conforme
a lo dispuesto del Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley
del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 Extraordinario
de fecha 31 de julio de 2008, y el INSTITUTO DE DEFENSA AL CONSUMIDOR
Y AL USUARIO (INDEPABIS) del Decreto N° 6.092 con Rango, Valor y Fuerza
de Ley para la Defensa del Acceso a las Personas a los Bienes y Servicios,
publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela
N° 5.889 Extraordinario de fecha 31 de julio de 2008, podrán declarar
intervenida la obra, y ocupar su administración, desarrollo y culminación,
quienes de común acuerdo designarán a los funcionarios encargados
de su culminación, los cuales no podrán ser sustituido por Depositarios
ni funcionarios judiciales en los procesos de atrasos, quiebras, embargos
preventivos o ejecutivos, ni ejecución de hipoteca.
Artículo_____:
Cuando los casos a que se refiere el artículo anterior, hagan presumir
dolo, culpa civil o penal, desviación de los fondos aportados para
la obra por el ente financista y por los usuarios adquirentes en preventa
inmobiliaria de vivienda principal, los funcionarios antes precisados
deberán pasar los recaudos al Ministerio Público a los fines de la
determinación de posibles delitos, autores y responsabilidades, tanto
penales, como civiles en la eventualidad de la reclamación civil en
el juicio penal que se abriese.
Artículo_____:
En ningún caso, el usuario adquirente en preventa inmobiliaria de vivienda
principal soportará el impacto económico derivado del retraso
en la culminación y entrega de la obra contratada en preventa. Cuando
los casos a que se refiere el artículo anterior, hagan presumir dolo,
culpa civil o penal, desviación de los fondos aportados para la obra
por el ente financista
Artículo_____: No se
permite ni es válido que los productores de vivienda principal
ofrecida y contratada en preventa inmobiliaria, decidan rescindir esos
contratos unilateralmente.
gastonsaldiviadager@hotmail.com
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